Un logement, selon la règle applicable, c’est en réalité de nombreux types de surfaces (jusqu’à 10 !) : Loi Carrez, Loi Besson, Loi de 1948, surface habitable… Mais dans la plupart des cas une seule répond aux besoins réels du client. Par ses connaissances juridiques et techniques, le géomètre‑expert détermine et garantit la seule mesure exacte adaptée à la situation.
SHOB ? SHON ?… Les multiples surfaces étaient devenues un casse-tête. Un nouveau mode de calcul, unique, vient les remplacer : la « surface de plancher » concerne aussi bien l’habitat individuel que le collectif. Elle correspond à la « somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m » qui est calculée « à partir du nu intérieur des façades », et non plus de l’extérieur. Les vides et les stationnements sont déduits, de même que les trémies, caves, celliers et autres combles et locaux techniques dans certains cas.
Elle s’applique sur la vente de lots en copropriété, et ne concerne pas l’achat sur plan. La superficie Loi Carrez se calcule comme la surface des parties closes et couvertes sous une hauteur supérieure à 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures. Les caves, stationnements et greniers non aménageables ne sont pas comptés. La superficie Loi Carrez se distingue aussi de la surface habitable (par exemple : une véranda sera comptée dans la superficie Carrez, mais pas dans la surface habitable); il faut alors vérifier sur l’EDD (État Descriptif de Division).
Le géomètre-expert est habilité à établir les documents permettant de régir tout immeuble bâti dont la propriété est répartie en différents lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes.
Pour cela, il dresse les plans des intérieurs (immeubles existants) ou exploite ceux du maître d’ouvrage (bâtiments à construire) pour rédiger un « état descriptif de division » où sont définies les parties privatives et les parties communes.
Il calcule ensuite les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative, et celles des charges des équipements communs avant de rédiger le règlement de copropriété.
Le géomètre‑expert réalise les plans définissant les lots et les parties communes :
Le géomètre‑expert établit l’état descriptif de division, rédige le règlement de copropriété, et effectue le calcul des tantièmes de charges conformément aux exigences de la loi de 1965.
Le géomètre-expert établit les documents nécessaires à la gestion des ensembles immobiliers complexes, dont une partie de la propriété peut relever de la domanialité publique.
Dans cette situation, il identifie les différents volumes composant l’ensemble à l’aide de plans et coupes issus de levers réguliers (bâtiments existants) ou des documents fournis par le maître d’ouvrage (immeubles en vente en l’état futur d’achèvement).
À partir de ces éléments, il dresse un état descriptif de division en volumes et élabore les statuts de l’association syndicale chargée de la gestion de l’ensemble immobilier.